POLSKIE STRONNICTWO LUDOWE - OCENA PROGRAMU MIESZKANIOWEGO PiS

Jak mawiał George Bernard Shaw, dobrym obywatelem jest ten, kto krytykuje rząd dla jego pożytku, ale tylko bardzo dobry rząd potrafi rozpoznać dobrego obywatela.

My jesteśmy takimi dobrymi obywatelami.

Podstawowym prawem człowieka jest … prawo do prawa! Te słowa znanego polskiego satyryka Władysława bardzo pasują do naszej sytuacji. My bowiem mamy prawo do dobrego prawa budowlanego i inwestycyjnego!

Rodzina na lodzie co nam zostało z programu mieszkaniowego Pis
Czyli MIESZKANIA NA WIERZBIE

Rodzina na swoim
Program mieszkaniowy PiS
Prawo i Sprawiedliwość postuluje wybudowanie w ciągu 8 lat 3 mln mieszkań.
1.Problem mieszkaniowy to przede wszystkim problem rodzin w Polsce. Mieszkanie jest podstawowym dobrem od posiadania którego zależy właściwe funkcjonowanie rodziny. Mieszkanie jest zarazem największą inwestycją i aktywem większości rodzin. Wydatki związane z utrzymaniem mieszkania stanowią istotna część budżetów domowych polskich rodzin.. Sektor mieszkaniowy ma ogromne znaczenie z punktu widzenia rozwoju gospodarczego i promowania stabilności społecznej. Inwestycje w mieszkania przeciętnie na świecie stanowią od 15 do 35% łącznych nakładów inwestycyjnych a budownictwo mieszkaniowe i sektory związane z mieszkalnictwem dają zatrudnienie blisko 10% siły roboczej.
2.Tymczasem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce pozostawia wiele do życzenia. Nasycenie w mieszkania, tj. liczba mieszkań przypadająca na 1000 ludności, wynosi 327,6, co wśród krajów Unii Europejskiej, plasuje nas na jednym z ostatnich miejsc. Nadal ponad 4 mln osób (10,7 % ogółu ludności) mieszka w warunkach przeludnienia (na jedną izbę przypada 2 i więcej osób). Potwierdza to także kształtowanie się wskaźnika zaludnienia na pokój. Prawie 22,2% ludności mieszka w warunkach zaludnienia 2 i więcej osób na 1 pokój, w tym 6,3 % to jest 3,8 mln osób- 3 i więcej osób na 1 pokój (warunki substandardowe). Jednocześnie rozmiary budownictwa mieszkaniowego są zbyt małe by odrobić istniejące zaległości. Ilość mieszkań oddawanych do użytku w okresie ostatnich 15 lat ustabilizowała się na poziomie około 100 tys. rocznie. W latach 1991-95 średnia roczna liczba mieszkań oddawanych do użytku wynosiła 101,4 tys, w następnym pięcioleciu – 77,3 tys. by w kolejnych latach 2000 – 2002 osiągnąć średnio 91,7 tys.
3.Każda rodzina powinna dysponować samodzielnym mieszkaniem. Odpowiedzią na to wyzwanie powinno być doprowadzenie do wybudowania 3 milionów mieszkań w 8 lat. Poprawa sytuacji mieszkaniowej rodzin polskich powinna w istotny sposób pomóc także w poprawie sytuacji demograficznej w Polsce i dlatego program proponuje szczególne preferencje dla rodzin wielodzietnych.
4.Zagadnienia mieszkaniowe są zbyt ważne aby pozostawić rozwiązanie problemów budownictwa mieszkaniowego samemu rynkowi. Konieczne jest mądre partnerstwo państwa i sektora prywatnego. Rola Państwa nie powinna być postrzegana jako rola dostarczyciela mieszkań dla społeczeństwa. śadne państwo nie jest w stanie takiej funkcji spełniać. Ponadto, doświadczenia pokazują iż tego typu aktywność Państwa najczęściej prowadzi do nieefektywności i nadużyć. Państwo powinno koncentrować się na tworzeniu warunków dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Wspomaganie finansowe powinno być zróżnicowane w zależności od statusu materialnego rodziny. Ważne jest stworzenie warunków dla rozwoju dostępnego kredytu hipotecznego dla rodzin o niskich i średnich dochodach.
5.Rozwój budownictwa mieszkaniowego będzie miał pozytywne skutki także dla sytuacji gospodarczej Polski. Wzrost liczby budowanych mieszkań powinien doprowadzić do zwiększenia zatrudnienia w budownictwie oraz branżach pracujących na potrzeby budownictwa. Większa liczba nowych mieszkań to nie tylko popyt na materiały budowlane i elementy wykończenia wnętrz. Nowe mieszkania będą wyposażane także w meble i inne niezbędne dobra. W efekcie realizacja programu mieszkaniowego będzie skutkować spadkiem bezrobocia i zwiększeniem produkcji sprzedanej, nawet w sytuacji, gdyby część popytu została zaspokojona z importu. Zmniejszenie bezrobocia oznacza zarówno zmniejszenie kosztów związanych ze wsparciem państwa dla osób bezrobotnych, ale także wzrost wpływów budżetowych. Efektem tych działań powinien być wzrost tempa wzrostu gospodarczego.
6.Program mieszkaniowy powinien być także elementem walki z zapaścią demograficzną w Polsce. Jeśli nie uda się jej zapobiec, liczba mieszkańców Polski zacznie w szybkim tempie spadać, co spowoduje m.in. zapaść repartycyjnej części systemu emerytalnego i problemy z możliwością finansowania kosztów opieki zdrowotnej. W dalszej perspektywie może to zagrozić suwerenności i odrębności narodowej Polski.
7.Podstawą źródłem finansowania dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego winien być system bankowy a instrumentem kredyt hipoteczny. W Polsce dobrze rozwija się rynek kredytów mieszkaniowych istnieje konkurencyjna oferta banków przy relatywnie niskim oprocentowaniu. Konieczne jest jednak stworzenie warunków objęcia ofertą bankową szerszej grupy gospodarstw domowych, w tym gospodarstw o średnich i niskich dochodach.
8.Założenie budowy 3 mln mieszkań w 8 lat powinno być zrealizowane w trzech głównych segmentach:
a.budownictwo rynkowe,
b.budownictwo społeczne,
c.budownictwo socjalne,
przy czym główna część podaży nowych mieszkań powinna powstać w segmencie budownictwa społecznego. Zakładając, że w ramach budownictwa rynkowego możliwe jest sfinansowanie budowy ok. 75 000 mieszkań rocznie, a budownictwa socjalnego ok. 15 000, dla zrealizowania planowanej liczby nowych mieszkań konieczne jest budowanie średniorocznie około 275 000 mieszkań. Jest oczywiste, iż z braku dostatecznego potencjału wytwórczego ilość oddawanych do użytku mieszkań w pierwszych latach realizacji programu będzie niższa a w ostatnich wyższa od przeciętnej dla całego okresu.
9.Budownictwo rynkowe powinno być jak dotychczas finansowane przez nabywców o wyższych dochodach z ich środków lub z kredytów hipotecznych, które banki będą mogły sekurytyzować w formie listów zastawnych i pozyskiwać środki na dalsze kredyty m.in. z OFE, co dodatkowo pozwoli zdywersyfikować ich portfele. Budownictwo społeczne powinno być finansowane przez nabywców o przeciętnych i niskich dochodach, przy finansowym wsparciu ze strony budżetu państwa. Budownictwo socjalne powinno być w pełni finansowane przez gminy, przy wsparciu ze strony budżetu państwa w zakresie kosztów obsługi zadłużenia zaciągniętego na ten cel. Wykorzystanie kredytu na finansowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego, przy wsparciu państwa w przypadku budownictwa społecznego i socjalnego powinno wpłynąć na zwiększenie roli instytucji finansowych i rynku kapitałowego w polskiej gospodarce. Również podmioty budujące mieszkania i produkujące na potrzeby budownictwa i wyposażenia mieszkań, będą mogły wykorzystać rynek kapitałowy i GPW S.A. w Warszawie do pozyskania kapitału na zwiększenie skali swojej działalności. Zwiększenie sekurytyzacji polskiej gospodarki jest szczególnie istotne w związku z koniecznością zwiększenia jej konkurencyjności oraz pełnego wykorzystania konsekwencji reformy emerytalnej, która wykreowała nowe kategorie długoterminowych inwestorów finansowych i podaż długoterminowego kapitału inwestowane w interesie przyszłych emerytów.
10.Elementem wsparcia wszystkich form budownictwa powinno być tworzenie infrastruktury (uzbrajanie terenu) przez gminy, przy wsparciu ze strony budżetu państwa w zakresie kosztów obsługi zadłużenia zaciągniętego na ten cel. W miarę możności powinno być także pozyskiwane wsparcie Unii Europejskiej oraz kredytów Europejskiego Banku Inwestycyjnego na ten cel. Elementem programu powinna być także rewitalizacja centrów miejskich z wykorzystaniem środków pomocowych z Unii Europejskiej oraz kredytów z Europejskiego Banku Inwestycyjnego.
11.Budownictwo społeczne powinno być adresowane do rodzin, których nie stać na pozyskanie mieszkań na wolnym rynku (wtórnym lub pierwotnym). Przez rodzinę należy rozumieć małżeństwo. Pomoc państwa nie przysługiwała by rodzinom, których członkowie posiadali by tytuł prawny do innego mieszkania (z wyjątkiem rodzin mieszkających w mieszkaniach komunalnych lub socjalnych pod warunkiem opuszczenia tych mieszkań i zwrotu ich gminie po nabyciu mieszkania społecznego) oraz najemców mieszkań prywatnych, którzy opuszczą te mieszkania i zwrócą je właścicielowi po nabyciu mieszkania społecznego.
12.Mieszkania społeczne powinny mieć ograniczony metraż, koszt metra i kwota finansowania z kredytu, lecz ich standard powinien być przynajmniej średni. Ograniczenia te powinny służyć wyłączeniu z programu osób, które stać na sfinansowanie budowy lub nabycia mieszkania na zasadach rynkowych i adresowania pomocy państwa wyłącznie do rodzin o średnich i niskich dochodach. Zasadniczy metraż mieszkania społecznego nie powinien być większy niż 50 m2 na rodzinę, jednak w przypadku rodzin wielodzietnych, na każde dziecko powyżej 3 powinna przypadać możliwość zwiększenia tego metrażu o 10 m2, nie więcej jednak niż do 100 m2.Koszt metra kwadratowego mieszkania społecznego nie może przekraczać 3 tysięcy złotych. Kwota finansowania mieszkania społecznego z kredytu nie może przekraczać 100000 PLN na rodzinę, a w przypadku rodzin wielodzietnych na każde dziecko powyżej 3 powinna przypadać możliwość zwiększenia tej kwoty o 15000 PLN, nie więcej jednak niż do 200000 PLN łącznie na rodzinę.
13.Budownictwo społeczne powinno być finansowane z kredytów bankowych, na warunkach rynkowych. Państwo, za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego administrowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego powinno zapewniać poręczenia tych kredytów, pod zabezpieczenie hipoteczne udzielane Funduszowi. Kredyty powinny być udzielane rodzinom zamierzającym nabyć mieszkanie. Do czasu wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności na rodzinę zabezpieczenie powinno być udzielone przez podmiot budujący mieszkanie, a środki z kredytu powinny być wypłacane na specjalny rachunek escrow kontrolowany przez bank udzielający kredytu (pod rygorem utraty poręczenia). Po wyodrębnieniu lokalu hipoteka automatycznie powinna obciążać wyodrębniony lokal. Kwoty poręczeń powinna każdorazowo określać ustawa budżetowa. Ze względu na poręczenia udzielane za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego maksymalna wysokość odsetek pobieranych przez bank od zabezpieczonego w ten sposób kredytu hipotecznego związana będzie z rentownością instrumentów wolnych od ryzyka.
14.Budżet państwa powinien także partycypować w kosztach obsługi kredytów zaciągniętych na realizację mieszkań społecznych. Koszt zapłaty odsetek od kredytu obciążający rodzinę nie powinien przekroczyć 3% wartości kredytu rocznie, a łączne koszty obsługi kredytu nie powinny przekroczyć 6% kwoty kredytu rocznie, czyli 500 złotych miesięcznie przy kredycie w wysokości 100000 PLN.
15.Rozważyć należy kwestię utraty pomocy państwa w obsłudze i spłacie kredytu w przypadku nie zamieszkiwania rodziny w mieszkaniu społecznym przez okres dłuższy niż 6 miesięcy lub wynajęcia mieszkania osobie trzeciej. Zbycie mieszkania społecznego powinno być uwarunkowane zaliczeniem ceny w pierwszej kolejności na spłatę pozostałej do spłaty części kredytu, bezpośrednio na rachunek banku kredytującego.
16.Budownictwo socjalne powinno być adresowane wyłącznie do osób, których nie stać na zapewnienie sobie mieszkania na warunkach rynkowych lub w formie budownictwa społecznego. Budownictwo socjalne powinno zapewniać znacznie niższy standard niż budownictwo społeczne. Może ono powstawać na obrzeżach miast, w miejscach o mniejszej atrakcyjności inwestycyjnej. Powinno to zabezpieczać przed korzystaniem z tej formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez osoby lepiej sytuowane, które stać bądź na skorzystanie z budownictwa społecznego, bądź na wolnym rynku. Budownictwo socjalne powinno być finansowane przez gminy w ramach realizacji ich zadań własnych, rozważyć należy możliwość dofinansowania kosztów obsługi kredytów zaciągniętych na sfinansowanie ich realizację przez budżet państwa w wysokości 1 kosztów odsetkowych
17.W przypadku finansowania uzbrojenia terenu przez gminy lub spółki komunalne bądź związki międzygminne, rozważyć należy możliwość dofinansowania kosztów obsługi kredytów zaciągniętych na sfinansowanie ich realizację przez budżet państwa w wysokości 1 kosztów odsetkowych.
18.Źródłem sfinansowania dodatkowych wydatków budżetu będą przesunięcia w strukturze wydatków budżetowych oraz dodatkowe wpływy podatkowe związane z ożywieniem w budownictwie oraz gałęziach pokrewnych. Spowoduje to wzrost wpływów z tytułu podatku CIT, VAT oraz podatku dochodowego.
19.Elementem wsparcia wszystkich form budownictwa powinno być uproszenie procedur związanych z załatwianiem formalności niezbędnych dla budownictwa mieszkaniowego, w tym budownictwa jednorodzinnego (planowanie przestrzenne, tryb uzyskiwania pozwoleń na budowę, protesty itp.). Formalności niezbędne do rozpoczęcia realizacji inwestycji mieszkaniowej są skomplikowane, przedłużają proces budowlany i przygotowania do niego, a część potencjalnych inwestorów zniechęcają do budowy własnych domów jednorodzinnych. Zmiany w zakresie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym doprowadziły do ostatecznej utraty mocy obowiązującej starych planów zagospodarowania przestrzennego. W szeregu gmin jedynie fragmentarycznie zastąpiły je nowe plany. W ich braku, zasada dobrego sąsiedztwa uniemożliwia rozpoczęcie budowy mieszkalnej na terenach dotychczas niezabudowanych.
20.Niezbędne są ułatwienia w uchwalaniu przynajmniej fragmentarycznych planów zagospodarowania przestrzennego obejmujących zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (najwięcej uproszczeń w procedurze) i wielorodzinną. Ułatwienia te powinny przyspieszać proces opracowywania planów przez objęcie nimi jedynie tych obszarów, na których planowana ma być zabudowa mieszkaniowa, w tych przypadkach wyłączona powinna być też możliwość zaskarżania przez organizacje społeczne. Również pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych powinny być chronione przez zaskarżaniem przez organizacje społeczne, a w przypadku domów wielorodzinnych rola organizacji społecznych powinna być w istotny sposób ograniczona. Wskazane byłoby, by w szczególności realizacja budownictwa wielorodzinnego w większym stopniu wpasowywała się w otoczenie tworząc nowy ład architektoniczny, gwarantowany przez szczegółowe uregulowania dotyczące zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego.
21.Przepisy o księgach wieczystych i hipotece powinny umożliwiać proste ustanawianie hipotek przez właścicieli nieruchomości na zabezpieczenie poręczeń Funduszu Mieszkaniowego (ze wskazaniem przyszłej nieruchomości, po wydzieleniu którą hipoteka będzie obciążać) i przenoszenie ich wyłącznie na nieruchomości wyodrębnione dla kredytobiorców kredytu zabezpieczonego tą hipoteką, tak by zmniejszyć ryzyko pozostałych mieszkańców oraz umożliwić wyodrębnianie pozostałych lokali bez konieczności uzyskiwania zgody Funduszu Mieszkaniowego.
22.Przyspieszeniu powinno ulec załatwianie formalności związanych z realizacją tzw. przyłączy na cele budownictwa jednorodzinnego poprzez maksymalne uproszczenie procedury, przy zachowaniu standardów niezbędnych do zachowania konkurencji.
23.Uporządkowanie kwestii własnościowych ułatwi obrót ziemią na cele mieszkaniowe i obrót mieszkaniami. Sprzyjać temu powinny także inicjatywy związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność przy zachowaniu uprawnień wierzycieli hipotecznych.
24.Bezpieczeństwu obrotu powinno służyć obligatoryjne otwieranie rachunków powierniczych w przypadku budownictwa społecznego finansowanego z kredytów poręczanych przez Fundusz Mieszkaniowy.
25.W celu obniżenia kosztów budownictwa społecznego i tanich domów jednorodzinnych rozważyć można sfinansowanie przez władze publiczne (organy samorządu i administrację rządową) przetargów na opracowanie projektów typowych małych domów mieszkalnych, bliźniaków i domów szeregowych (tanich i energooszczędnych), które mogłyby być wykorzystane w ramach budownictwa społecznego i przez osoby o średnich dochodach. Organ organizujący konkurs po nabyciu praw do projektu udostępniałby go nieodpłatnie na swoim terenie. Poza potanieniem kosztów budowy, ułatwiłoby to i przyspieszyło procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę przy wykorzystaniu typowego projektu dostosowanego do specyfiki lokalnej.
26.Polityka mieszkaniowa powinna wspierać rozszerzanie zakresu własności mieszkaniowej, zarówno jeśli chodzi o nowe budownictwo jak i o przekształcanie mieszkań spółdzielczych w mieszkania o statusie własnościowym.
27.Dostępność do mieszkania uwarunkowana jest ostatecznym kosztem budowy i sprzedaży 1 m2 powierzchni użytkowej. Koszt ten zależy od wielu czynników, w tym uregulowań prawnych i podaży gruntów oraz mieszkań. Realizacja programu powinna zwiększyć konkurencję na rynku, polepszyć dostęp do informacji dla uczestników rynku, udrożnić proces inwestycyjny i zwiększyć podaż uzbrojonych gruntów oraz mieszkań. Nowe mieszkania na rynku pierwotnym mogą także zwiększyć podaż mieszkań na rynku wtórnym, a także umożliwić zwolnienie części mieszkań komunalnych i powstrzymać dekapitalizację części zasobów mieszkaniowych.
28.Konieczne jest dalsze wzmocnienie ochrony praw konsumenta poprzez lepsze ustawowe uregulowanie pozycji nabywcy mieszkania względem dewelopera i spółdzielni mieszkaniowej. Obecna pozycja nabywcy wobec tych podmiotów jest nierównoprawna. Zmiany prawne okażą się jednak skuteczne, jeśli będziemy mieli do czynienia z dobrze działającym konkurencyjnym rynkiem, który umożliwi wyeliminowanie podmiotów nierzetelnych i nie zapewniających należytej ochrony nabywcom budowanych przez nie mieszkań.
3.09.2004

opr. zesp.:
Andrzej Diakonow,
Cezary Mech
Paweł Pelc
Mirosław Styczeń
Jerzy Zdrzałka

Program mieszkaniowy „Prawa i Sprawiedliwości” ( 2005)

Program wyborczy „IV Rzeczpospolita. Sprawiedliwość dla wszystkich” w części mieszkaniowej jest streszczeniem Programu mieszkaniowy PiS „Rodzina na swoim” z 3 września 2004 r. „Program mieszkaniowy Prawa i Sprawiedliwości „Rodzina na swoim” zakłada, że każda rodzina powinna dysponować samodzielnym mieszkaniem: własnym bądź wynajmowanym. Należy zatem wybudować w ciągu najbliższych 8 lat od 3 do 4 milionów mieszkań. PiS nie obiecuje gruszek na wierzbie”.

Program zakładał segmentację polityki:
1.W grupie mieszkań rynkowych, adresowanych do rodzin i osób o wyższych dochodach, nie zakłada wspomagania finansowego ze strony państwa. W tym systemie ma być budowane ok. 75 000 mieszkań rocznie.
2.W grupie mieszkań społecznych, rolą państwa będzie poręczanie bankowych kredytów hipotecznych na budowę tych mieszkań za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego oraz udział w ponoszeniu kosztów ich obsługi. Adresatem pomocy będą rodziny o średnich i niskich dochodach, których nie stać na kupno lokalu na wolnym rynku. W tym systemie ma być budowane ok. 275 000 mieszkań rocznie.
3.Trzecia grupa mieszkań (socjalnych) adresowana będą do rodzin „o średnich i niskich dochodach, których nie stać na kupno lokalu na wolnym rynku”. Przewiduje się budowę w systemie budownictwa socjalnego ok. 15 000 mieszkań.

Podstawowe źródło finansowania programu mieszkaniowego PiS ma zapewnić system bankowy, „a kluczowym instrumentem – dostępny dla rodzin o niskich i średnich dochodach kredyt hipoteczny.” W procesie tworzenia mieszkań państwo ma skoncentrować się „na tworzeniu warunków sprzyjających rozwojowi budownictwa mieszkaniowego”. Dla trzech rodzajów budownictwa mieszkaniowego ( rynkowe, społeczne i socjalne) PiS proponuje:
1.Uproszczenie niezbędnych procedur i formalności.
2.Pomoc dla gmin w obsłudze kosztów zadłużenia zaciągniętego na uzbrojenie terenu, a także tam, gdzie to możliwe.
3.Likwidowanie czynników wpływających na wzrost kosztów budowy i sprzedaży.
1 metra kw. powierzchni użytkowej.

Premier Jarosław Kaczyński podtrzymał deklarację budowy 3 milionów mieszkań, złożoną przez Premiera Kazimierza Marcinkiewicza, choć zaznaczył, że „precyzyjnie chodzi o 1 milion 800 tysięcy plus 1 milion 200 tysięcy budowanych metodą komercyjną.”.

To, co PiS nazywał programem mieszkaniowym, nie jest jednak programem, lecz deklaracją zamiarów. Nie ma w niej sposobu realizacji celów. Aby był to program, trzeba by odpowiedzieć na dwa pytania. Jak ma powstać potencjał wykonawczy, żeby taką liczbę mieszkań zbudować w osiem lat, i czy taką wielkość budownictwa mieszkaniowego w takim czasie można sfinansować w warunkach rynkowych.

Uwagi Kongresu Budownictwa
1.pomimo obietnic nie zrobiono nic, żeby zwiększyć  nakłady na sferę mieszkaniową i w ten sposób są one najmniejsze po wojnie w relacji do PKB. Dokonano jedynie przesunięć nakładów na termorenowacje i na budownictwo socjalne;
2.zdecydowanie zbyt powolnie przebiegają dotychczasowe prace nad naprawą ustaw regulujących procesy inwestycyjne. Szczególnie dramatyczna sytuacja wytworzyła się na skutek opóźnień w nowelizacji prawa o planowaniu przestrzennym. Brak planów, w tym również w Warszawie, stworzył blokadę w podaży terenów, co w sposób decydujący przyczyniło się do gwałtownego wzrostu cen nowych mieszkań. Równie poważne opóźnienia wystąpiły w pracach nad prawem budowlanym i ustawy o ochronie środowiska.
3.od wielu lat organizacje współpracujące w ramach Kongresu podkreślają konieczność trwałego rozwiązania problemów podatkowych, a w szczególności podatku VAT. (zrealizowano rzutem na taśmę tuż przed wyborami)
5.W I roku rządów Pis nie zostały rozpoczęte prace nad Narodowym Programem Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego. Tego typu średniookresowe programy w randze ustaw miały prawie wszystkie kraje europejskie i wtedy osiągały najlepsze wyniki w budownictwie.
6.większość krajów europejskich, w tym prawie wszystkie kraje Europy Środkowo-Wschodniej utworzyły na zasadzie spółek prawa handlowego kasy budowlane dla mało i średnio zarabiających rodzin. Kasy mają duże znaczenie również dlatego, że pozwalają na cele budownictwa mieszkaniowego uruchomić wielkie kapitały prywatne i walnie się przyczyniają do stabilizacji rynków kapitałowych.
Już w I roku realizacji programu PSL postulowało :
dokonanie korekty Narodowego Planu Rozwoju na lata 2007 – 2013 w celu nadania wyraźnego priorytetu budownictwu mieszkaniowemu, co powinno ułatwić pozyskanie środków unijnych na infrastrukturę i uzbrajanie terenów budowlanych,
obniżenie podatków i utrzymanie w długiej perspektywie 7% podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym,
korekta budżetu na 2006 rok w celu zapewnienia nakładów na realizację ustaw o budownictwie socjalnym, termorenowacji budynków i TBS,
powołanie w trybie pilnym zespołu do spraw jednoczesnej nowelizacji ustaw decydujących o rozwoju inwestycji w Polsce (m.in. planowanie przestrzenne, zamówienia publiczne, prawo budowlane, ochrona środowiska) i podjęcie zdecydowanych działań na rzecz stabilizacji prawa,
przygotowanie średniookresowego programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego w randze ustawy.
Postulaty środowiska:
zwiększenie nakładów budżetowych na sferę mieszkaniową (nie załatwiono, przyjmując najmniejszy po wojnie budżet na te cele),
zwiększyć nakłady na budownictwo socjalne i na termorenowację (dodano, ale kosztem innych działów budowlanych, na których i tak brakowało pieniędzy),
znowelizować jednocześnie wszystkie przepisy ustawowe regulujące procesy inwestycyjne (brak pełnej  realizacji),
pilne opracowanie Narodowego Programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego na wzór innych krajów europejskich (nie realizowane),
pilne dokonanie korekty NPR na lata 2007 – 2013 nadając właściwy priorytet budownictwu mieszkaniowemu (nie realizowane),
wprowadzenie do ustawy o VAT definicji budownictwa społecznego (zrealizowane na koniec kadencji),
utworzenie Ministerstwa Budownictwa (załatwiono częściowo zmieniając nazwę Ministerstwa Infrastruktury),
utworzenie wyspecjalizowanej komisji sejmowej budownictwa (załatwione częściowo tworząc stałą podkomisję),
powołanie sekretarza stanu dla budownictwa mieszkaniowego (załatwiono).

Już po roku wiadomo było że
program ten był od początku traktowany instrumentalnie.
Pierwszym sprawdzianem prawdziwych intencji rządu był budżet na rok 2006. We wszystkich krajach europejskich o znacznie lepszej sytuacji mieszkaniowej na tzw. sferę mieszkaniową przeznacza się 1 – 2% PKB, uruchamiając szereg instrumentów wspierających popyt mieszkaniowy (w tym ulgi budowlane, remontowe, niski podatek VAT, tanie kredyty na uzbrajanie terenów budowlanych, specjalne środki na budownictwo socjalne i komunalne, itp., itd.)
W Polsce PiS po dojściu do władzy przyjęło budżet na sferę mieszkaniową w wysokości 0,1% PKB – relatywnie 20 razy mniejszy niż w trudnym 1992 roku. Jest to najmniej po wojnie. Jednocześnie odebrano budownictwu ulgi remontowe i budowlane
. Politycy uwikłani w nieustające spory i kłótnie nie mieli  czasu zająć się sprawami budownictwa czego dowodem może być los ustaw regulujących procesy inwestycyjne.
Na konferencji prasowej, która się odbyła w dniu 23bm. na Targach Poznańskich Ministerstwo Budownictwa poinformowało że ;
1.w 2006 roku oddano do użytku o 17% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Nie jest to zgodne z prawdą. Oddano dokładnie tyle samo co rok wcześniej t.zn. 115 tys. mieszkań . Więcej oddano w budownictwie dla „bogatych” w wielkich aglomeracjach (deweloperzy) a znacznie mniej za rogatkami wielkich miast.  W kontekście programu PIS był to rok klęski.
poinformowano też że w roku bieżącym wzrosły nakłady na sferę mieszkaniową o kilkanaście procent. Niestety w roku 2006 i bieżącym mamy najniższe po wojnie nakłady na mieszkalnictwo. W relacji do PKB prawie 20 razy mniej niż w 1992r. i najmniej w Europie. W większości krajów na mieszkalnictwo przeznacza się 1-2 % PKB u nas 0,1%PKB.W Polsce w latach 1992-2003 przeznaczano na instrumenty finansowego wspierania popytu po ok. 2-3 mld. zł. i równolegle funkcjonowały wówczas ulgi budowlane i remontowe (po ok.. 6-7 mld. zł. rocznie). Teraz nie ma ulg i jest 0,1% PKB. Oznacza to tylko jedno, że nie było w Polsce dalej woli politycznej rozwiązania problemów mieszkaniowych. Informacje publiczne na ten temat mają charakter populistyczny i propagandowy.

Podsumowanie roku 2006
.

Był to kolejny rok bez istotnego przełomu w budownictwie. Nie ma jeszcze wstępnych wyników za 12 miesięcy, ale wyniki wstępne za 11 miesięcy potwierdzają, że pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku można się spodziewać jedynie niewielkiego wzrostu w stosunku do roku poprzedniego, czyli około 120 tysięcy mieszkań i domów. Z pewnością wyraźnie lepsze wyniki odnotują firmy deweloperskie, nieco słabsze niż w zeszłym roku – inwestorzy indywidualni. Cieszyć się można z tego, że wyraźnie wzrosła zarówno liczba rozpoczynanych mieszkań jak i tych, na budowę których wydano pozwolenia. To powinno przynieść wyraźny wzrost liczby oddawanych mieszkań w 2008 roku.

Nadal jednak najwięcej mieszkań (a właściwie – domów jednorodzinnych) powstaje w wyniku aktywności inwestorów indywidualnych. Przypomnieć wypada, że choć ich udział w łącznych efektach nieco zmalał, to nadal budują oni ponad połowę nowych statystycznych jednostek mieszkalnych i ponad 2/3 nowej powierzchni. Zapewne, wobec rosnących cen mieszkań, liczba chętnych do budowy własnych domów znów zacznie rosnąć.

Wzrost cen we wszystkich miastach kraju jest efektem dramatycznej nierównowagi rynkowej. Obserwujemy go zwłaszcza na rynku stołecznym, w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu , ale w minionym roku dotyczył on także Łodzi, choć skala rynku w tym drugim co do liczby ludności mieście w kraju nadal jest daleka od tej w miastach o porównywalnej wielkości. Popyt przewyższa podaż w jeszcze większym stopniu niż w 2001 roku, kiedy to ostatnio obserwowaliśmy tak wyraźną nierównowagę.

Pierwsza połowa ubiegłego roku upłynęła pod znakiem rosnącego popytu, zwłaszcza drugi kwartał przyniósł nieomal histeryczną pogoń za mieszkaniami - i kredytami we frankach szwajcarskich. Jednocześnie podaż w pierwszej połowie wcale nie wrosła w porównaniu z rokiem 2005. W rezultacie wyraźnie przyspieszył wzrost cen, który przekroczył w skali roku 30% w Warszawie. Ale jeszcze wyższy był wzrost cen ofertowych niesprzedanych mieszkań w Krakowie (ponad 50% rok do roku) gdzie ceny nieomal dorównały cenom warszawskim. Przeciętna cena niesprzedanych mieszkań w tych miastach w grudniu to około 7 tys. zł / m2. Ma to związek z większym niż w innych miastach zainteresowaniem nabywców inwestycyjnych, uzasadnionym częściowo unikatową pozycją Krakowa jako turystycznej i kulturalnej perły na skalę europejską. Bardzo wysoka dynamika średnich cen, przekraczająca 50% rok do roku miała także miejsce we Wrocławiu, gdzie po części spowodowane jest to większym udziałem w podaży inwestycji zlokalizowanych bliżej centrum miasta. Również w Trójmieście ceny w minionym roku rosły szybciej niż w stolicy (ok. 40%). Relatywnie niższe było tempo wzrostu w Poznaniu.

Wzrostowi cen mieszkań towarzyszył wzrost cen gruntów, pod koniec roku padło w Warszawie kilka rekordów cenowych. Był to także rok szybkiego wzrostu kosztów wykonawstwa, spowodowanego zarówno rzeczywistymi wzrostami kosztów materiałów i robocizny, jak i chęcią zmuszenia deweloperów do podzielnia się marżą z firmami wykonawczymi w warunkach ograniczeń potencjału wykonawczego.

Zdecydowanie wzrosło tempo sprzedaży, mieszkania są kupowane w ogromnej części nieomal natychmiast po wprowadzeniu na rynek, zwłaszcza mieszkania najbardziej poszukiwane i najbardziej dostępne: dwupokojowe do 55 m2, czy nieduże mieszkania 3-pokojowe. Pewną nowością jest coraz częstsze wstrzymywanie się przez deweloperów z wprowadzaniem do sprzedaży części mieszkań i systematyczne podnoszenie ceny w kolejnych partiach lokali wprowadzanych do sprzedaży w miarę realizacji inwestycji.

Minął kolejny rok – a nadal nie wiemy jaki VAT będziemy płacić od obecnie kupowanych, znajdujących w budowie lokali, choć zdecydowane deklaracje Ministerstwa Budownictwa wskazują na to, że kwestia uchwalenia „definicji budownictwa społecznego” chroniącego olbrzymią większość budowanych mieszkań wydaje się przesądzona.

Nadal na rynku dominują ludzie młodzi. Badania wykazują, że wiek, w którym warszawiacy kupują swoje pierwsze mieszkanie, obniżył się. Podobne trendy widoczne są także w innych miastach. Nabywcy są skłonni zaakceptować budynki wyższe, z większą liczbą mieszkań dostępnych z jednej klatki schodowej na piętrze. Nadal także dominuje na rynku oferta mieszkań do samodzielnego wykończenia. Dla skali popytu zasadnicze znaczenie ma podaż kredytów hipotecznych. Wprawdzie banki ograniczyły nieco w drugiej połowie roku udzielanie kredytów we frankach, ale za to w ofercie pojawiły się kredyty na 110% wartości nieruchomości. Bardzo liberalne wydają się także wymogi dotyczące dochodów kredytobiorców w przeliczeniu na osobę w gospodarstwie domowym. Szacunki dotyczące perspektyw rozwoju rynku kredytów opublikowane w końcu roku są bardzo optymistyczne i korespondują z optymizmem większości bankowców. Nowym zjawiskiem jest znaczący udział w popycie nabywców pracujących poza Polską, głównie na wyspach brytyjskich.

Wzrost cen przyniósł zwiększone zainteresowanie ze strony nabywców kupujących mieszkania w celu inwestycyjnym i spekulacyjnym. Rośnie liczba funduszy zainteresowanych finansowaniem deweloperów i kupieniem pakietów mieszkań. Dzieje się tak pomimo tego, że czynsze wolnorynkowe praktycznie stoją w miejscu (według badań REAS w Warszawie średni czynsz ofertowy w połowie 2007 roku był o ok.2% niższy niż rok wcześniej).

Zjawisko wzrostu cen miało miejsce nie tylko w stolicy i czterech największych aglomeracjach ale zaczęło rozszerzać się na inne miasta w kraju, zwłaszcza Łódź, Jednak tam w niemałym stopniu wynika ono z pojawienia się nieomal nieobecnego dotychczas produktu: apartamentów w dawnej fabryce Scheiblera, reklamowanych jako lofty. Jest to pierwsza o tak dużej skali inwestycja, obejmująca adaptację na cele mieszkalne fragmentu jednego z najcenniejszych zabytków architektury przemysłowej w Polsce. Pod koniec roku nabywców zaczęła też wabić firma ORCO, zbierając chętnych na najwyższy i najbardziej ekstrawagancki budynek mieszkalny w Warszawie: wieżowiec usytuowany tuż przy Pałacu Kultury, dzieło słynnego architekta amerykańskiego Daniela Libeskinda. Takie inwestycje mogą zakończyć się sukcesem, gdyż nabywcy stają się coraz bardziej wybredni. Poszukiwane i cenione są mieszkania niestandardowe, penthouse’y, lofty, mieszkania o wyjątkowej lokalizacji w mieście.

Był to także dobry rok dla rynku apartamentów wakacyjnych. Ten segment rynku mieszkaniowego rozwija się jeszcze szybciej niż główna część rynku. Ceny apartamentów w Juracie dawno przekroczyły 10 tys. złotych za metr kwadratowy, dużo buduje się w Świnoujściu i Kołobrzegu, kilka inwestycji powstaje w rejonie Mierzei Wiślanej, a także w Zakopanem czy Wiśle. W skali kraju rocznie oznacza to około dwóch tysięcy lokali sprzedawanych za średnie ceny bliskie stołecznym. To także ma wpływ na indeks przeciętnych cen w kraju.

Rok 2007 nie przyniesie zapewne przełomu na rynku mieszkań. Podaż, rozumiana jako mieszkania wprowadzane do sprzedaży powinna wprawdzie wyraźnie wzrosnąć zarówno w Warszawie jak i innych miastach w kraju, ale nie w takim stopniu aby zahamować wzrost cen. Jednak w miarę dalszego wzrostu cen i wzrostu podaży tempo wzrostu cen powinno zacząć maleć. Trend wzrostowy powinien także objąć inne miasta o dobrej sytuacji na rynku pracy. Ostateczna decyzja w sprawie VAT będzie wprawdzie sprzyjała z jednej strony pewnemu uspokojeniu na rynku, z drugiej jednak – zachęci do kupna mieszkań tych, którzy obawiali się wzrostu stawki VAT.

Niepokojące jest jednak to, że wskutek wzrostu cen zmniejsza się grupa młodych gospodarstw domowych, które będzie stać na nowe mieszkania. Konieczny w takiej sytuacji wydaje się wzrost podaży tańszych mieszkań, a te mogą powstawać tylko na tańszych terenach podmiejskich, tam gdzie racjonalne byłoby realizowanie niewysokich budynków o niższych kosztach budowy. Zabudowywanie takich lokalizacji jest zaś możliwe tylko pod warunkiem uruchomienia środków na finansowanie infrastruktury i rozwój sieci komunikacji publicznej.

Konieczne jest także znaczące zwiększenie skali budownictwa o charakterze niewłasnościowym, adresowanego do tych rodzin, których nie tylko nie stać na zakup mieszkania ale także na jego wynajem za wolnorynkowe czynsze.

W budownictwie trwa bardzo dobra koniunktura. W latach 2005 – 2006 sektor budownictwa osiągał najwyższe w gospodarce wskaźniki wzrostu (w 2006 r. produkcja budowlana wzrosła o 17,5%). Na wzrost ten wpłynęło budownictwo drogowe i infrastrukturalne (lądowo – wodne i inżynieryjne), ponadto wzrastały prace związane z instalacjami budowlanymi i przygotowaniem terenu pod budowę. Natomiast stagnacja miała miejsce w budownictwie mieszkaniowym.

W POLSCE BUDUJE SIĘ MAŁO, DŁUGO I DROGO
Mało: średnio buduje się rocznie niewiele więcej niż 100 tys. mieszkań przy potrzebach co najmniej 1,5 mln….
Długo: przeciętny cykl budowy mieszkania wynosił w 2006 roku prawie 5 lat, a na 1 mieszkanie oddane do użytku przypadało 5,5 mieszkań w budowie….
Drogo: za średnią pensję można kupić mniej niż 0,5 m2 powierzchni użytkowej o standardzie umiarkowanym. Wskaźnik ten pogarsza się na skutek rosnących cen mieszkań.
Wskaźniki charakteryzujące intensywność budownictwa mieszkaniowego w Polsce są znacznie niższe niż w krajach europejskich
Na 1000 osób buduje się w Polsce obecnie 3 mieszkania, a należy przypomnieć, że w okresie szczytowej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym budowano 7 - 8 mieszkań/1000 osób, a w miastach nawet powyżej 10 mieszkań. W niektórych krajach Europy Zachodniej posiadających znacznie bardziej rozwiniętą infrastrukturę mieszkaniową niż Polska, a “nasycenie” mieszkaniami jest wysokie – buduje się obecnie 6 - 8 mieszkań na 1000 osób. Wskaźniki osiągane np. w Hiszpanii i Grecji (o dużym budownictwie turystycznym) kształtują się na poziomie 10 – 12 mieszkań na 1000 osób.
Wskaźnikiem informującym o spełnieniu aspiracji mieszkaniowych ludzi młodych, wchodzących w samodzielne życie - jest liczba budowanych mieszkań na 1000 zawartych małżeństw, w 2005 r. wskaźnik ten wynosił w Polsce 550 mieszkań i chociaż zwiększył się w porównaniu do lat 90.tych (kiedy wynosił 300 – 400), to nie osiąga 750 mieszkań z 1975 roku.

Budujemy długo
Przeciętny cykl budowy mieszkania wynosił w 2006 roku prawie 5 lat, a na 1 mieszkanie oddane do użytku przypadało 5,5 mieszkań w budowie….
Budownictwo mieszkaniowe w Polsce charakteryzuje się bardzo dużą liczbą mieszkań w budowie; w końcu 2006 r. w budowie było 627 tys. mieszkań.     Liczba mieszkań w budowie wynika z długiego cyklu realizacji budynków mieszkalnych indywidualnych. Wg danych GUS w 2006 r. budynek indywidualny wznoszono 72,6 miesięcy, nie uwzględniając okresu załatwiania formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nie ulega wątpliwości, że dane te nie odzwierciedlają rzeczywistego czasu trwania budowy, bowiem mieszkania zakończone izamieszkane, ale nie zgłoszone do odbioru (a takich jest wiele w budownictwie indywidualnym) „wydłużają” statystyczny cykl budowy.
Cykl realizacji budynków innych niż indywidualne jest znacznie krótszy, bowiem zakończenie robót i oddanie obiektu do użytkowania nie jest przesuwane w czasie. I tak: spółdzielnie realizowały obiekt w 2006 r. w czasie 28 miesięcy, developerzy 24 miesiące , budynki społeczne czynszowe (TBS) w czasie 17,5 miesiąca.

Budujemy drogo
Na rynku mieszkaniowym trwa obecnie dobra koniunktura, ale poziom budownictwa mieszkaniowego jest stabilny. Ceny mieszkań szybko rosną (ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły w ubiegłym roku ponad dwukrotnie, w pierwszym kwartale bieżącego roku co miesiąc wzrastają o 10%). Popyt na mieszkania kreowany jest przez zamożnych klientów, mieszkania są często traktowane jako lokata kapitału przez inwestorów krajowych i zagranicznych. Dla tej grupy odbiorców budowane są mieszkania przez developerów na sprzedaż lub wynajem; w 2006 r. 1/3 wybudowanych mieszkań stanowiły obiekty zaliczone do tej grupy. Taka sytuacja – preferencji w budowie mieszkań na sprzedaż i wynajem - utrzyma się w najbliższym czasie. Potwierdzają to rosnące pozwolenia na budowę wydawane developerom; w 2006 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o 36%, w tym zezwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem wydano o prawie 70% więcej. Również developerzy wykazują największy (o 66%) wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań. Budownictwo developerskie “zastępuje” i wypiera budownictwo spółdzielcze.

Po ograniczeniach w realizacji wielu projektów inwestycyjnych w okresie dekoniunktury w gospodarce – w 2005 r. ukształtowała się następująca struktura rodzajowa sektora budownictwa:
Udział budownictwa mieszkaniowego wynosi 13,9%,
Udział budownictwa niemieszkalnego 32,5%,
Budownictwo infrastrukturalne, telekomunikacyjne i obiekty inżynierii lądowej i wodnej stanowi 53,6%.
Nastąpił wyraźny spadek udziału budownictwa mieszkaniowego i niemieszkalnego, przy wzroście budownictwa infrastrukturalnego

Prognoza na lata 2006 - 2014

Program mieszkaniowy powinien być realny i w pełni wykonalny. Podwojenie liczby oddawanych mieszkań w ciągu 5 lat wymaga 15 % stopy rocznego wzrostu ! Takie tempo wzrostu wydaje się mało realne. W latach poprzednich wzrost nie przekraczał zwykle kilku procent. Wzrost dziesięcioprocentowy daje podwojenie w ciągu 7 lat. Założenie takiego wzrostu wydaje się maksymalne. Przyjmowanie jakichkolwiek założeń ilościowych bez konfrontowania ich ze środkami finansowymi i innymi barierami wzrostu jest merytorycznie błędne. Wielkim osiągnięciem programu byłoby zrealizowanie w roku 2013 około 250 000 mieszkań.
Przyjęcie 10 % stopy wzrostu budownictwa mieszkaniowego do roku 2014 prowadzi do następujących jego wielkości:
ROK
WYKONANIE
PROGNOZA
2005
114 000

2006

125 400
2007

137 940
2008

151 734
2009

166 907
2010

183 598
2011

201 958
2012

222 154
2013

244 369
2014

268 806

Razem
1 702 866

Osiągnięcie wyższych wyników jest z całą pewnością realne ale wymaga bardzo wielu zdecydowanych i energicznych działań. Część z nich wstępnie tutaj wymienimy.

Budownictwo mieszkaniowe powinno być traktowane nie jako obciążenie budżetu, lecz ważna dziedzina gospodarcza przynosząca pokaźne dochody poprzez aktywizację wielu dziedzin wytwórczości i aktywizację zawodową.

Na podstawie ekspertyz Kongresu Budownictwa opracował Zespól pod kierunkiem Janusza Piechocińskiego w latach 2001-2005 Przewodniczącego Sejmowej Komisji Infrastruktury.

Janusz.Piechocinski@tor.net.pl